איך זה עובד

אוונרהוד היא פלטפורמה חדשנית אשר פותחת את שוק הנדל"ן לכולם ומאפשרת לכם להשקיע בנדל"ן בכל סכום שמתאים לכם!
1

בוחרים נכס להשקעה ורוכשים חלק ממנו

2

הנכס מושכר ומנוהל עבורכם ואתם מקבלים דמי שכירות

3

מוכרים את חלקכם בנכס ומממשים עליות ערך

בוחרים נכס להשקעה ורוכשים חלק ממנו

  • אתם מחליטים כמה להשקיע בנכס, החל מ-50,000 ש"ח. לכל נכס יקבע סכום מינימום משלו.
  • החלק שלכם בנכס יקבע בהתאם לחלק של ההשקעה שלכם מסך מחיר הנכס. לדוגמא אם השקעתם 100,000 ש"ח בנכס שעולה 2,000,000 ש"ח, אתם תהיו הבעלים של 5% מהנכס.
  • במקביל אליכם יצטרפו להשקעה משקיעים נוספים, כל אחד בסכום לבחירתו, וברגע שנגיע ל-100% מסכום ההשקעה העסקה תצא לפועל.
  • כל אחד מהמשקיעים יחתום על סט הסכמים שיהיה זמין לעיונו מראש, מול עורך דין חיצוני שייצג את כלל המשקיעים בנכס זה.
  • לאחר החתימה על ההסכמים, כספי ההשקעה יופקדו לחשבון נאמנות ייעודי על שמכם עד לביצוע העסקה והעברתם למוכר הנכס.
  • בשלב זה אנו מבצעים את רכישת הנכס בשמכם ורושמים אתכם כבעלים של הנכס בטאבו.

הנכס מושכר ומנוהל עבורכם

  • אם נדרש שיפוץ בנכס כדי למקסם את הערך שלו (מוגדר מראש כחלק מעסקת ההשקעה)אנחנו ננהל את השיפוץ בעזרת אנשי מקצוע.
  • ברגע שהכנס מוכן להשכרה - נפרסם אותו, נציג אותו לשוכרים פוטנציאלים, נבחר את השוכרים המתאימים ונחתום מולם על הסכם השכירות.
  • אנו נדאג לקשר השוטף מול השוכרים, חילופי שוכרים, קשר מול הרשויות והספקים (עירייה, מים, חשמל, גז, ועד בית), ביטוח דירה, ונתחזק את הנכס באמצעות אנשי מקצוע בכל ליקוי ותקלה.
  • אנו נאסוף את כספי השכירות ונחלק אותם אחת לרבעון לכם המשקיעים ,לכל משקיע על פי שיעור אחזקתו, בצירוף דוח מפורט.

מוכרים את חלקכם בנכס ומממשים עליות ערך

  • את חלקכם בנכס תוכלו למכור באמצעות הפלטפורמה בכל עת, ובמחיר שאתם תקבעו, למשקיע אחר אשר יכנס בנעליכם.
  • אנחנו נבצע עבורכם את העברת הבעלות ואת הטיפול המשפטי במכירה.
  • בתום 5 שנים מההשקעה, תינתן נק' יציאה בטוחה למכירה ומימוש הרווחים שלכם. בנקודת היציאה הבטוחה - הנכס ימכר בשלמותו בשוק החופשי אלא אם כן 100% מהבעלים רוצים להמשיך להחזיקו (במקרה כזה תהיה הארכה ל-3 שנים נוספות וחוזר חלילה).

דוגמה להשקעה

    לבעל הטבת דירה יחידה ללא הטבת דירה יחידה
בעת הרכישה רכישת הנכס 100,000 100,000
מס רכישה 1,620 8,000
עמלת Ownerhood 2,000 2,000
סה"כ השקעה 103,620 110,000
בכל שנה הכנסות שכירות 3,000 3,000
עלויות שוטפות בנכס, כולל עמלת ניהול -500 -500
הכנסות שכירות נטו 2,500 2,500
הכנסות שכירות 5 שנים 12,500 12,500
בתום התקופה עליית ערך 5 שנים בהנחת 5% בשנה 27,628 27,628
מס שבח   -5657
תמורה נטו ממכירת הנכס 127,628 121,971
סה"כ תשואה סה"כ תשואה משכירות ועליית ערך ל-5 שנים בניכוי מסים ועמלות 36,508 24,471
% תשואה % תשואה לכל התקופה (לאחר מסים והוצאות) 35% 22%
% תשואה שנתית ממוצעת (לאחר מסים והוצאות) 6.2% 4.1%

הסכמים משפטיים בעסקאות Ownerhood

רכישת חלק מדירה באמצעות הפלטפורמה של Ownerhood כוללת חתימה על שלושה הסכמים. מטרת ההסכמים להגן עליכם בעסקה, לאפשר לכם ליהנות מדמי השכירות בראש שקט, לממש עליות ערך של הנכס והכל תוך שקיפות מלאה. ההסכמים נכתבו מתוך ניסיון של שנים בניהול החלטות ויחסים בין בעלים משותפים במקרקעין ובגיבוי של משרד עו"ד מהגדולים בישראל (GKH- גרוס הלוי חודק):

הסכם שיתוף

ההסכם מגדיר את מערכת היחסים המחייבת בין כלל השותפים בדירה תוך קביעת סט כללים ברורים כיצד על כל שותף לנהוג בחלקו – זכויותיו וחובותיו.

  • מאפשר לכם למכור את החלק שלכם בבעלות בכל זמן שתרצו וכן קובע את מכירת הנכס בשלמותו לאחר 5 שנים אלא אם 100% מהבעלים מעוניינים להמשיך להחזיקו.
  • שומר על זכותכם הבלעדית בבעלות על הנכס ומונע כל קשר לשאר הבעלים.
  • ממנה נאמן לקיום הסכם השיתוף (עורך הדין החיצוני המלווה) ואת מנגנון קבלת ההחלטות בקשר עם הנכס ככל שיעלה צורך:
  • קובע כי הטלת עיקול או שעבוד על הנכס מהווה הפרה של ההסכם ומאפשר לנאמן באמצעות ייפוי כח למכור מיידית את זכויותיו של המפר על מנת להתחשבן עם המעקל ולהסיר את העיקול, לטובת כלל השותפים.

להורדת ההסכם: הסכם שיתוף

הסכם שירותים וניהול

  • קובע כי Ownerhood תהיה החברה המנהלת של הנכס, תדאג להשכיר את הדירה ולדאוג לחילופי שוכרים במהלך תקופת הבעלות, לנהל את הקשר השוטף מול השוכרים, לטפל בתקלות בנכס באמצעות הזמנת אנשי מקצוע, לגבות את הכנסות השכירות לחשבון נאמנות ייעודי על שם הבעלים ולחלק ממנו את כספי השכירות לבעלים.
  • ממנה את Ownerhood לטפל בנכס בשם הבעלים מול הרשויות והספקים השונים – עירייה, מים, חשמל, חברת גז, ועד הבית ועוד.
  • מחייב אתOwnerhood להעביר דו"ח מפורט על מצב הנכס אחת לרבעון ובשקיפות מלאה.
  • בנכסים בהם מוצג שיפוץ כחלק מעסקת הרכישה, Ownerhood תנהל את תהליך השיפוץ תוך שימוש באנשי מקצוע.

להורדת ההסכם: הסכם שירותים וניהול

הסכם ייצוג

  • הסכם בו אתם ממנים עו"ד שייצג אישית כל אחד מחברי הקבוצה ברכישת הדירה מול מוכר הנכס ובמכירתה – הן במכירת החלק שלכם והן במכירת הדירה בשלמותה בתום התקופה.
  • עורך הדין יהיה נאמן לכספי הרכישה, לפתיחת חשבון נאמנות בהרשאתכם לצורך העברת כספי העסקה ובשקיפות מלאה.
  • עורך הדין יהיה נאמן לקיום הסכם השיתוף ויסייע בקבלת החלטות כחלק מהסכם השיתוף.

להורדת ההסכם: הסכם ייצוג

שאלות נפוצות

מהם סוגי הנכסים המוצעים להשקעה?

העסקאות הרלוונטיות יהיו נכסים באזורי ביקוש גבוהים, במרכזי ערים גדולות.

אזורים שבהם היצע הנכסים מוגבל ויישאר מוגבל, והביקוש לנכסים יציב בעתיד הנראה לעין, גם למכירת הנכס וגם להשכרתו, בתקופת ההחזקה.

אנו עדים לכך שהמחיר הממוצע של דירות בתל אביב עלה ב-3 השנים האחרונות בכ-28% במצטבר (כ-8.5% לשנה בממוצע).

האם יש מינימום ומקסימום להשקעה?

הסכום המינימלי להשקעה יקבע עבור כל נכס בנפרד, החל מ- 50,000 ש"ח

ניתן להשקיע בכל סכום מעל 50,000 ש"ח בהתאם לזמינות יתרת ההשקעה בנכס הספציפי.

כיצד נרשמת הבעלות בנכס?

ההחזקה שלכם בנכס תהיה ישירה - אתם תהיו רשומים כבעלים של הנכס בטאבו.

בנסח הטאבו של הנכס, תהיה רשימה של כל המשקעים בנכס, לצד שיעור האחזקה של כל משקיע. לשם הדוגמא, מי שהשקיע 100,000 ש"ח בדירה בשווי 2,000,000 ש"ח יהיה רשום בטאבו כבעלים של 5% מהנכס.

מהם הבטחונות שלי בהשקעה עם Ownerhood?

אתם רשומים כבעלים ישירים של הנכס בטאבו. רישום הבעלות בטאבו מבטיח כי אחזקתם בנכס אינה תלוי ב-Ownerhood ובהצלחתה.

בינכם לבין יתר המשקיעים בנכס ישנו הסכם שיתוף חתום אשר מסדיר את מנגנון האחזקה והמכירה, ללא תלות ב-Ownerhood.

ישנו עורך דין חיצוני אשר מייצג אתכם בהשקעה, נאמן לקיום הסכם השיתוף, ואחראי לבצעו בשמכם.

האם ניתן לקחת משכנתא לצורך ההשקעה בנכס?

הנכס נרכש במזומן, ללא כל מימון בנקאי.

לא ניתן לקחת משכנתא לצורך השקעה בנכס כיוון שלא ניתן לשעבד את הנכס לטובת הבנק, כחלק מהסכם השיתוף שכל המשקיעים חותמים עליו, עלמנת שלא להגביל את יכולת המכירה של כל אחד מהמשקיעים את חלקו.

הנכם רשאים לקחת אשראי מהבנק שלכם לצורך ההשקעה בנכס, ללא שעבוד של הנכס. אנו קוראים לכם להתייעץ איתנו האם תנאי ההלוואה שמוצעים לכם כדאיים ביחס לתשואה הצפויה הנכס.

מהן החלופות שלכם להשקעה בנדל״ן?

השקעה במניות בקרנות ריט (קרנות להשקעה בנדל"ן)- אין לכם יכולת לבחור את הנכסים להשקעה, אינכם מחזיקים בנכס הנדל"ן בטאבו, והמחיר של המניות מושפע מאד מתנודתיות כללית של שוק ההון. אין קורלציה מלאה של המניות למחירי הדיור.

ארגון קבוצת חברים לרכישה משותפת של נכס - תצטרכו להשקיע אינספור שעות באיתור ובחינה של נכסים, שימוש באנשי מקצוע משלכם לצורך בחינה וזיהוי של נכס איכותי אל מול השוק, בניית העסקה עם השותפים ומניעת ניגודי אינטרסים, ניהול משותף של הנכס, איסוף וניהול של הכספים ועוד – משימה מורכבת למחזיק אחד ובטח להרבה מחזיקים יחד, שצריכים לקבל יחד החלטות כמו מתי ואיך מוכרים, איך מנהלים חילופי מחזיקים ועוד. כמו כן, ההוצאות שתשלמו לבעלי מקצוע בגין ביצוע עסקה שכזו בנכס בודד גבוהות ביותר.

השקעה משותפת בפרויקטים נדלניים בארץ ובחו"ל באמצעות קרנות השקעה וחברות שונות - חשוב להבין שמדובר בפרויקטים יזמיים, וכיוון שכך נושאים בסיכון גבוה משמעותי מהחקזה של דירה קיימת, סיכון אשר נופל על המשקיעים. כל בעיה שתקום בפרויקט כגון קשיים של החברה הקבלנית, עליית מחירי חומרי הגלם, דרישות עירוניות חדשות ועוד יכולים להשפיע מהותית על הרווחים או ההפסדים בפרויקט.

רכישת נכס נדל"ן בחו"ל – רחוק מהעין ורחוק מהיכולת שלהם להבין את ההשקעה ולהרגיש בה בטחון. לעתים קרובות השקעות כאלה נעשות ללא יכולת של המשקיע לדעת שהוא הבעלים האמיתי של הנכס, לעכוב ולפקח את זרימת הכספים והעמלות שמשולמות בדרך ממחיר ההשקעה, ועל הניהול התקין והיעיל של הנכס. התשואות בהשקעות אלה מושפעות באופן דרסטי ממרכיבים אלו ונובעות מסיכון גבוה בהשקעה. כמו כן, אין קורלציה בין המחיר של הנכס המושקע בחו"ל לבין מחירי הדיור בארץ.

אילו מסים חלים על העסקה?

בדקנו את הנושא מול מספר מומחים בתחום מיסוי מקרקעין בישראל, ואנחנו מביאים כאן משמעויות כלליות בלבד של העסקה. עליכם לבחון את משמעויות המס שחלות עליכם באופן אישי מול אנשי מקצוע, והדברים להלן לא מהווים יעוץ מס. נשמח לקשר אתכם ליעוץ מס אישי עם המומחים שאיתם עמדנו בקשר.

מס רכישה – ברכישת הדירה, בדומה לרכישת דירה שלמה, מחויבים המשקיעים בתשלום מס רכישה.

מי שאין לו דירה ורוכש חלק שקטן משליש מדירה – ישלם מס מופחת על פי מדרגות המס הקבועות בחוק, פי חלקו היחסי בדירה. על מדרגת המס הראשונה עד לשווי דירה של כ-1.6 מיליון ₪ חל שיעור של 0%. במדרגה הבאה בין 1.6-1.9 מיליון ₪ חל שיעור של 3.5% ובמדרגה הבאה בין 1.9-4.9 מיליון ₪ חל שיעור של 5%. מעל שווי זה חל שיעור רגיל של 8%.

כמו כן חשוב לאמר שרכישה זו עד לשליש דירה לא "צובעת" את המשקיע כבעל דירה ולכן לא מבזבזת את המס המופחת לרכישות הבאות.

מי שיש לו דירה – ישלם מס רכישה של 8%. תשלום זה יקוזז מתשלום מס רווח הון עם מכירת הדירה או חלקכם בה.

מס על דמי השכירות המתקבלים מהנכס – לאנשים פרטיים קיים פטור מתשלום מס על הכנסות מדמי שכירות של כ-5,000 ש"ח בחודש. ככל שאין לכם הכנסות נוספות מדמי שכירות או שהכנסותיכם המצרפיות מדמי שכירות בנכסים אחרים ובנכס זה לא יעלו על סכום זה, הנכם פטורים מתשלום מס. אם אינכם עומדים בתנאים לפטור, בדומה לכל החזקה בדירה, תצטרכו לשלם את המס על פי המסלול המתאים לכם באופן אישי. אנחנו נוכל לסייע ולהדריך אתכם לגבי הדיווח הנדרש, אך האחריות לתשלום המס בפועל תהיה שלכם, משום שאין לנו יכולת לנהל את שאר אחזקות הנדל״ן שלכם.

מס שבח – בעת מכירת חלקכם בנכס או מכירת הנכס בשלמותו, בדומה לכל מכירת דירה, תהיו מחויבים בתשלום מס שבח על רווח ההון שנוצר בשל עלייה בערך הנכס. כיום מס זה עומד על 25%. כאמור מי ששילם מס רכישה בעת רכישת הנכס יוכל לקזז תשלום זה מרווח ההון. כמו כן ניתן לקזז מרווח ההון את עליית המדד. עבור מי שניצל את הפטור על תשלום מס בגין דמי השכירות – יתווסף לרווח ההון מרכיב הפחת על הדירה.

עבור מי שזו דירתו היחידה ייתכנו מקרים ספציפיים בהם ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח והם תלויים במצב הספציפי של כל משקיע במועד המכירה.

אילו עמלות משלמים ל-Ownerhood?

עמלת עסקה בגובה 2% מההשקעה - בעבור איתור ומציאת העסקאות האטרקטיביות ביותר, שנבחנו על- ידנו וע"י אנשי המקצוע שעובדים איתנו, עבור השמאות שבצענו טרם הרכישה ועבור מימון הליווי המשפטי (תשלום שלנו לעורך דין חיצוני) לשלב הקנייה והמכירה של הנכס.

עמלת ניהול שוטף בגובה 10% מהכנסות השכירות - בעבור הכנת הנכס להשכרה, השכרה ראשונית של הנכס והשכרות המשך לאורך כל תקופת הנכס, ניהול הקשר השוטף מול השוכרים, הזמנת אנשי מקצוע לצורך טיפול בתקלות וליקויים, גביית השכירות וחלוקתה בין הבעלים, ניהול הקשר מול הרשויות והספקים השונים בדירה ועוד.

במכירת הנכס או חלקיו - אנו לא גובים עמלה.

האם עשויות להיווצר עלויות בנכס שיצריכו איסוף הון נוסף מכם?

אנו נשמור פיקדון ייעודי בגובה חודשיים דמי שכירות לצורך טיפול בליקויים ותקלות שוטפות בנכס. עלויות שייווצרו בנכס ישולמו קודם כל מהפיקדון הייעודי. בעת הצורך יושלם הפיקדון על ידי קיזוז מדמי השכירות.

כמו כן, נפעל לבטח את הנכס על מנת למזער את הסיכוי לעלויות משמעותיות נוספות.

עם זאת, הנכס הוא שלכם ואם ייווצר מצב שבו נדרשת השקעה כספית מעבר לסכום הפיקדון ולדמי השכירות, האחריות לתשלום הנה שלכם. לפיכך יכול לקרות מצב בו תידרשו להוסיף כסף נוסף להשקעה (לדוגמא: בעלי הדירות בבניין החליטו לשפץ את הרכוש המשותף בבניין).

קבלת ההחלטה בגין ההוצאה תהיה שלכם והאחריות לתשלום תהיה שלכם. אנחנו נסייע לכם בתהליך קבלת ההחלטה ובמימוש ההחלטה שתקבלו, וכן הסכם השיתןף מגדיר מראש את מנגנון קבלת ההחלטות במקרים אלה.

מה קורה מרגע שאתם מביעים עניין להשקיע בנכס?

אנו קוראים לכם לקרוא בעיון את כלל פרטי הנכס כפי שנציגם באתר ולשאול אותנו כל דבר שתרצו לדעת, בין אם על הנכס או על תהליך הרכישה.

לאחר שתחליטו להשקיע, תמלאו את טופס ההצטרפות בעמוד הנכס, ותקבעו עמנו פגישת חתימה.

עלמנת לשריין את חלקכם בנכס על פי סכום ההשקעה שתבחרו ולא להציעו לאחרים, עד לחתימה הסופית של המסמכים, תתבקשו להעביר מקדמה בסך 5,000 ש"ח. מקדמה זו תקוזז מיתרת ההשקעה בנכס ותוחזר אליכם במלואה ככל שהעסקה לא תתבצע מכל סיבה שאינה תלויה בכם.

בפגישת החתימה תחתמו על סט ההסכמים והטפסים לביצוע העסקה, וכן תמסרו המחאה עם יתרת השקעתם בנכס.

ההמחאה תופקד לחשבון נאמנות ייעודי שיפתח על ידי עורך הדין הנאמן, כאשר המשקיעים הם המוטבים בחשבון ומטרת החשבון הנו לצורך רכישת הנכס וניהול הנכס בלבד. ככל ולא תצא עסקת הרכישה לפועל, השבת הכספים בחשבון יכולה להתבצע על ידי הבנק אך ורק למוטבים בחשבון – כלומר אליכם בלבד.

כמו כן בפגישת החתימה תמסרו המחאה לפקודת Ownerhood בגובה עמלת הטיפול שלנו - 2% מגובה ההשקעה.

ההסכמים החתומים שלכם והכסף שהעברתם נשמרים בנאמנות על ידי עורך הדין שמייצג אתכם. ברגע שכלל המשקיעים יחתמו על העסקה ויעבירו את כספם לחשבון הנאמנות, עורך הדין יבצע בעבורכם את עסקת הרכישה, ואתם תהפכו להיות הבעלים הגאים של דירה בישראל.

יודגש כי מרגע החתימה על כלל מסמכי העסקה חל אירוע מס בגין רכישת הנכס והנכם מחויבים בהשלמת העסקה, גם אם טרם הועברו כלל הכספים בגין הנכס. ניתן יהיה להציע את חלקכם בנכס למכירה לאדם אחר רק מרגע השלמת העסקה והעברת הבעלות בנכס על שמכם.

ככל שהעסקה לא תתבצע מכל סיבה שהיא, כספי ההשקעה שהופקדו לחשבון הנאמנות יוחזרו אליכם במלואם.

יש לכם עוד שאלה?

פנו אלינו