ויזל תל אביב, 72 מטר

מרכז העיר, שופצה להיות דירת 3 חדרים
שוק חלקי דירות
חלקים של 0% למכירה

פרטי העסקה המקורית בשוק הראשוני

  • סכום שהושקע עד כה: 2,827,000 ש"ח
  • משקיעים עד כה: 16
  • הכנסת שכירות שנתית: 3.0%
  • מינימום השקעה: 50,000 ש"ח
מחיר: 2,827,000 ש"ח
100% נמכר
נמכר בתאריך 15 May 2017

חלקים למכירה בשוק המשני

15.5.2017 מחיר מכירה מקורי כולל עלות שיפוץ 2,827,000 ש"ח
בהמשך עדכון מחיר מבוסס מדד דירות יקבע בהמשך
בהמשך עדכון מחיר מבוסס שמאות לדירה יקבע בהמשך
 
חלק למכירה % מהדירה אינדיקציה למחיר הנכס בשלמותו על פי הצעת המוכר -+% מעדכון המחיר האחרון -+% מהמחיר המקורי  
- - - -

פרטים על הנכס

נתונים עיקריים

  • סוג הנכס: דירה בבניין מגורים
  • שטח: 72 מ"ר
  • חדרים: 2.5 (3 אחרי שיפוץ)
  • חדרי שירותים: 1
  • מרפסות: 1
  • קומה: 2/3
  • שנת בנייה: 0
  • מצב הנכס: לשיפוץ
  • מחיר למ"ר: 35,417

נקודות עניין מרכזיות

  1. מיקום מרכזי
  2. תשופץ עם הרכישה לדירת 3 חדרים

הדירה ממוקמת בקומה השנייה של הבניין בצדו הדרום מזרחי. תקרות המבנה גבוהות במיוחד ועומדת על גובה של כ-3.1 מ'.

הדירה כוללת מטבח, שירותים וחדר אמבטיה הפונים למרפסת הצדית ושני חדרי מגורים כאשר האחד מתפקד כסלון וממנו יוצאים אל המרפסת הפונה לחזית העורפית שגם היא סגורה. בנוסף יש הול כניסה קטן.

הדירה הושכרה לשוכר אחד זה כ– 30 שנה ומצבה לא טוב. ישנן נשירות טיח ובליטות ברזל בחדרים הרטובים. השיפוץ בדירה יהיה כולל והיקפי.

שטח הדירה ללא המרפסות הינו: 59 מ"ר, שטח המרפסות הסגורות: 12.5 מ"ר. סה"כ שטח הדירה כולל המרפסות הסגורות 72 מ"ר. השטח הרשום בנסח טאבו הינו: 51.76 מ"ר.

לדירה לא מוצמדות שום הצמדות בבניין לרבות, הרכוש במבואות הקומות, הגג העליון והתחתון וכן השטחים הבנויים הנוספים בבניין (גראג', מקלט, מחסן וכד') אשר הוצמדו לדירות ספציפיות אחרות בבניין. בהתאם לאמור הדירה הנמכרת הנה הדירה בלבד ללא הצמדות ו/או זכויות כלשהם בבניין.

מסיור בבניין עולה כי ישנם סדקים אלכסונים. ב-31/1/2010 נעשה ניתוח הנדסי בקשר למבנה ולסדקים ע"י חברת מכטה – גאוטכניקה, לבקשת בעלי הדירות בבניין. בהתאם להמלצת חוות הדעת נדרשת יציקת רצפה קשיחה חדשה "רפסודה" שתחבר בין היסודות והעמודים הקיימים. אומדן העלויות כפי שעולה מהדיון בפני המפקח על המקרקעין - אורן סילברמן מלמד כי העלות למועד הדיון נעה בין 600-900 אלף ש"ח לבניין כולו. אומדן העלות לדירה שבנדון כ-45,000 ש"ח.

עם קבלת החזקה על הדירה יערך בה שיפוץ כולל. במסגרת השיפוץ יבנה מטבח פתוח לסלון וחדר נוסף, כך שהדירה תהפוך לדירת 3 חדרים. התשתיות בדירה יוחלפו והיא תראה כחדשה. ניתן לצפות בתקציב השיפוץ בפרק סיכום ההשקעה.

הכנסות שכירות

אומדן דמי השכירות בדירה בהתבסס על סקר ביקוש לדמי שכירות לדירות דומות ובסמוך לנכס, לאחר הסדרת הדירה ושיפוץ בדירה לצורך הפיכתה לראויה למגורים שבנדון הינו 7,100 ש"ח לחודש.

אומדן תשואת השכירות השנתית במצב זה היא כ-3% ממחיר הנכס.

פוטנציאל

  • הדירה ממוקמת באיזור ביקוש גבוה במרכז תל אביב. היצע הנכסים החדשים באיזור זה בשנים הקרובות הינו מוגבל ועל כן אנו מצפים לעליית ערך בטווח הארוך.

מיקום

שמאות

השמאות לנכס בוצעה על ידי עודד לנדאו שמאי מקרעקעין מוסמך, בתאריך 20.3.17. להלן נקודות מרכזיות מדוח השמאות:

בהתבסס על סקר עסקאות דירות דומות בסביבת הנכס (כפי שפורסמו במערכת 'מידע נדל"ן' של רשות המסים) בין שנים 2017-2016, המחיר הממוצע לדירות בגודל דומה לנכס שבנידון נע בין כ-42,500 ש"ח לכ-45,000 ש"ח למ"ר.

שטח הדירה ע"פ היתר (מדידה גרפית): 59 מ"ר ומרפסות סגורות הכוללות קירות חיצונים בשטח של כ- 12.5 מ"ר. אומדן השווי נעשה על פי גודל זה בדומה למחירי ההשוואה כאשר לצורך חישוב השווי נלקח חצי משטח המרפסות הפתוחות ובסה"כ 65.25 מ"ר.

מצב הנכס לא טוב ונדרשת השקעה בנכס לרבות לרבות החלפת חדרים רטובים, טיפול בחללים המשותפים, החלפת מטבח, שירותים, תיקון דלתות וצביעת הדירה. לצורך ההשוואה לשוק הופחתו בשל כך 181,250 ש"ח משווי הנכס. כמו כן הובא בחשבון הפחתת עלויות יחסיות כנגד חיזוק היסודות בהתאם לחוות דעת הנדסית והסכם הפשרה שהתקבל ע"י המפקח בגובה 45,000 ש"ח.

חישוב אומדן שווי הדירה:

2,668,000 = 226,250 - 2,894,000 = 65.25 * 44,350.

שווי הנכס הוערך בגישת ההשוואה (Market approach).

סיכום ההשקעה

מחיר רכישת הנכס 2,550,000 ש"ח
עלויות שיפוץ 205,500 ש"ח
עלויות תיווך למתווך חיצוני בבלעדיות 71,500 ש"ח
סה"כ השקעה 2,827,000 ש"ח

לסכום זה יש להוסיף את עמלת השירותים של Ownerhood בגובה 2% מסך ההשקעה + מע"מ שתשולם בנפרד, וכן את המיסים האישיים שיחולו על כל אחד מהמשקיעים.

דוח שמאות

תקציב השיפוץ

הצטרפו להשקעה זו

איך תרצה להצטרף