Weisel Tel Aviv, 72 sqm

Central, to be renovation after purchase
Funded
  • Invested so far: 2,827,000 NIS
  • Investors so far: 15
  • Annual rent Income: 3.0%
  • Minimal investment: 50,000 NIS
Price: 2,827,000 NIS
100% funded
Purchased on 15 May 2017

About the property

Facts

  • Type: Apartment
  • Lot: 72 sqm
  • Rooms: 2.5 (3 after renovation)
  • Baths: 1
  • Balconies: 1
  • Floor: 2/3
  • Built: 0
  • Condition: For renovation
  • Price/sqm: 35,417

תיאור הדירה

בקומה השנייה בצדו הדרום מזרחי של המבנה מעל קומת הקרקע.

תקרות המבנה גבוהות במיוחד ועומדת על גובה של כ-3.1 מ'.

הדירה כוללת מטבח, שירותים וחדר אמבטיה הפונים למרפסת הצדית ושני חדרי מגורים כאשר האחד מתפקד כסלון וממנו יוצאים אל המרפסת הפונה לחזית העורפית שגם היא סגורה. בנוסף יש הול כניסה קטן.

הדירה פונה אל עורף המבנה הגובל בבניין מגורים אשר חזיתו פונה לרח' שלמה המלך. הדירה בעלת 2 כיווני אוויר וכוללת 2 מרפסות סגורות. אחת פונה לכיוון דרום בשטח כ- 8 מ"ר והשנייה לעורף המבנה לכיוון מזרח (ראה היתר הבניה) בשטח של כ– 4.8 מ"ר.

הדירה הושכרה לשוכר אחד זה כ– 30 שנה ומצבה לא טוב. ישנן נשירות טיח ובליטות ברזל בחדרים הרטובים. השיפוץ בדירה צריך להיות כולל והיקפי.

שטח הדירה ללא המרפסות הינו: 59 מ"ר (נמדד גרפית מן ההיתר ותשריט הבית המשותף בהתאם למדידת חוק מכר). שטח המרפסות הסגורות: 12.5 מ"ר. סה"כ שטח הדירה כולל המרפסות הסגורות 72 מ"ר. השטח הרשום בנסח טאבו הינו : 51.76 מ"ר.

לדירה לא מוצמדות שום הצמדות בבניין לרבות, הרכוש במבואות הקומות, הגג העליון והתחתון וכן השטחים הבנויים הנוספים בבניין (גראג', מקלט, מחסן וכד') אשר הוצמדו לדירות ספציפיות אחרות בבניין. בהתאם לאמור הדירה הנמכרת הנה הדירה בלבד ללא הצמדות ו/או זכויות כלשהם בבניין.

מסיור בבניין עולה כי ישנם סדקים אלכסונים. ב-31/1/2010 נעשה ניתוח הנדסי בקשר למבנה ולסדקים ע"י חברת מכטה – גאוטכניקה, לבקשת בעלי הדירות בבניין. בהתאם להמלצת חוות הדעת נדרשת יציקת רצפה קשיחה חדשה "רפסודה" שתחבר בין היסודות והעמודים הקיימים. אומדן העלויות כפי שעולה מהדיון בפני המפקח על המקרקעין - אורן סילברמן מלמד כי העלות למועד הדיון נעה בין 600-900 אלף ש"ח לבניין כולו. אומדן העלות לדירה שבנדון כ-45,000 ש"ח.

עם קבלת החזקה על הדירה יערך בה שיפוץ. במסגרת השיפוץ יבנה מטבח פתוח לסלון וחדר נוסף, כך שהדירה תהפוך לדירת 3 חדרים. להלן פירוט תקציב השיפוץ:

איטום החדר, ריצוף, קרמיקה, יחידת ארון כיור, מראה, ברז כיור, דוד חדש, אינטרפוץ 3 דרך מזלף יד - 30,000 ש"ח

מטבח חדש, 3 מ' ארונות עליון 3 מ' ארונות תחתון, ברז נשלף, ריצוף וקרמיקה, כיור שיש 3 מ' ומגירות - 15,000 ש"ח

חשמל חדש כל הבית כולל ארון חשמל חדש וכל הנקודות חדשות כולל מפסקים - 25,000 ש"ח

עבודות בנייה, שינוי חדרים, איחוד שירותים מקלחת, הרחבת מטבח למרפסת שירות - 28,000 ש"ח

חיפוי למינציה כל הדירה - 6,000 ש"ח

תיקון וצביעת דלתות והתקנת דלתות חסרות, הוספת דלת חדשה - 8,000 ש"ח

צבע ותיקונים לכל הדירה - 11,000 ש"ח

תיקון חלונות, התקנת נקודת גז אלמנט עיצובי מגבס - 5,000 ש"ח

אביזרים - תנור כריים מיקרו מדיח בילט אין - 9,000 ש"ח

עיצוב פנים - 18,000 ש"ח

ניהול השיפוץ - 10,000 ש"ח

סה"כ לפני מע"מ - 175,500 ש"ח

מע"מ - 30,000 ש"ח

סה"כ כולל מע"מ - 205,500 ש"ח

Highlights

  1. מיקום מרכזי
  2. תשופץ עם הרכישה לדירת 3 חדרים

Location

הדירה ממוקמת בצפון הישן של העיר תל אביב.

רח' ויזל הינו חד סטרי מכיוון לדרום לצפון ומתחבר לרח' אלחריזי המתחבר לרח' ראשי אבן גבירול.

הנכס סמוך שד' בן גוריון המוליך לים, כיכר רבין, בית העירייה ומרכז הקניות גן העיר מהם ניתן להתחבר לשד' חן המוליכים לכיכר הבימה, בית הבימה ובית הפילהרמונית.

הפיתוח הסביבתי מלא וקיימת מצוקת חנייה.

Rent Income

אומדן דמי השכירות בדירה בהתבסס על סקר ביקוש לדמי שכירות לדירות דומות ובסמוך לנכס, לאחר הסדרת הדירה ושיפוץ בדירה לצורך הפיכתה לראויה למגורים שבנדון הינו 7,100 ש"ח לחודש.

אומדן תשואת השכירות השנתית במצב זה היא כ-3% ממחיר הנכס.

Potential

  • הדירה ממוקמת באיזור ביקוש גבוה במרכז תל אביב. היצע הנכסים החדשים באיזור זה בשנים הקרובות הינו מוגבל ועל כן אנו מצפים לעליית ערך בטווח הארוך.

Appraisal

השמאות לנכס בוצעה על ידי עודד לנדאו שמאי מקרעקעין מוסמך, בתאריך 20.3.17. להלן נקודות מרכזיות מדוח השמאות:

בהתבסס על סקר עסקאות דירות דומות בסביבת הנכס (כפי שפורסמו במערכת 'מידע נדל"ן' של רשות המסים) בין שנים 2017-2016, המחיר הממוצע לדירות בגודל דומה לנכס שבנידון נע בין כ-42,500 ש"ח לכ-45,000 ש"ח למ"ר.

שטח הדירה ע"פ היתר (מדידה גרפית): 59 מ"ר ומרפסות סגורות הכוללות קירות חיצונים בשטח של כ- 12.5 מ"ר. אומדן השווי נעשה על פי גודל זה בדומה למחירי ההשוואה כאשר לצורך חישוב השווי נלקח חצי משטח המרפסות הפתוחות ובסה"כ 65.25 מ"ר.

מצב הנכס לא טוב ונדרשת השקעה בנכס לרבות לרבות החלפת חדרים רטובים, טיפול בחללים המשותפים, החלפת מטבח, שירותים, תיקון דלתות וצביעת הדירה. לצורך ההשוואה לשוק הופחתו בשל כך 181,250 ש"ח משווי הנכס. כמו כן הובא בחשבון הפחתת עלויות יחסיות כנגד חיזוק היסודות בהתאם לחוות דעת הנדסית והסכם הפשרה שהתקבל ע"י המפקח בגובה 45,000 ש"ח.

חישוב אומדן שווי הדירה:

2,668,000 = 226,250 - 2,894,000 = 65.25 * 44,350.

שווי הנכס הוערך בגישת ההשוואה (Market approach).

Investment Summary

המחיר המבוקש בגין הנכס, לאחר מו"מ, הינו 2,550,000 ש"ח (מחיר זה הינו נמוך מהשווי השמאי של הדירה.

כמו כן, יש להוסיף לסכום זה את עלויות השיפוץ בסך 205,500 ש"ח וכן שכר טרחה של 71,500 למתווך חיצוני אשר מכר את הדירה בבלעדיות.

סה"כ ההשקעה בדירה עומדת על 2,827,000 ש"ח.

לסכום זה יש להוסיף את עמלת השירותים של Ownerhood בגובה 2% מסך ההשקעה + מע"מ שתשולם בנפרד, וכן את המיסים האישיים שיחולו על כל אחד מהמשקיעים.

מחיר רכישת הנכס 2,550,000 ש"ח
עלויות שיפוץ 205,500 ש"ח
עלויות תיווך למתווך חיצוני בבלעדיות 71,500 ש"ח
סה"כ השקעה 2,827,000 ש"ח